Votre maison, vous l’aimez, vous l’avez aménagée et personnalisée à votre goût. Mais aujourd’hui, vos besoins ont changé, et cette année, c’est décidé : vous déménagez. Vous allez devoir fixer le prix de vente de votre maison, en tenant compte de son état et des prix du marché immobilier. Et si vous profitiez de ce nouveau départ pour faire une plus-value immobilière sur la vente de votre maison ? Astuces pour vendre au meilleur prix, montant des impôts et des prélèvements sociaux, abattement ou exonération, découvrez nos conseils pour optimiser la valeur de votre logement sur le marché immobilier.
Vendre votre maison à un promoteur immobilier
Ce n’est pas forcément la première idée qui vous vient à l’esprit et pourtant, vendre votre maison à un promoteur immobilier peut être particulièrement rentable. Le promoteur est un professionnel qui réalise des programmes immobiliers neufs. Il peut agir pour le compte d’un propriétaire, via un contrat de promotion immobilière, ou faire l’acquisition du foncier.
Et dans certaines villes, les terrains constructibles se font rares. Alors, votre maison a toutes les chances d’intéresser un promoteur immobilier. Le principal avantage ? Vous pouvez espérer faire une jolie plus-value immobilière.
Les promoteurs immobiliers achètent souvent plus cher que les particuliers, pour une raison toute simple : ils s’intéressent surtout au potentiel de votre maison, pas à ses défauts. Grâce à son expertise, le promoteur immobilier sait parfaitement comment valoriser votre propriété afin de réaliser une opération immobilière rentable.
Seul bémol : il s’agit d’une vente longue, dont le délai est supérieur à une année. C’est le temps nécessaire au promoteur pour préparer l’acquisition et concevoir un projet viable.
Faire des travaux de rénovation énergétique
Depuis quelques années, les performances énergétiques des logements sont un sujet de préoccupation récurrent. Le gouvernement fait la chasse aux bâtiments mal isolés, les fameuses passoires thermiques.
Avant la cession de votre maison, vous devez réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE). La note obtenue doit être mentionnée sur l’annonce immobilière, et autant vous prévenir tout de suite : une mauvaise note ne vous aidera pas à faire une plus-value ! Au contraire, l’acheteur en profitera pour faire baisser le prix de vente, en répercutant le montant des travaux à effectuer pour rénover le logement.
La solution ? Anticiper, et entreprendre une rénovation énergétique. Évidemment, ces travaux ont un coût. Néanmoins, l’État a mis en place plusieurs aides à la rénovation énergétique pour l’année 2024, notamment :
- Le dispositif MaPrimeRénov’ (aide forfaitaire d’un montant de 11 000 euros maximum) ;
- Les CEE ou Prime Énergie ;
- La TVA à taux réduit ;
- L’éco-prêt à taux zéro, dont le montant peut atteindre 50 000 euros pour une rénovation globale ;
- Le dispositif Loc’Avantages.
Vous pouvez faire le point sur les aides disponibles en contactant l’Anah, l’Agence nationale de l’habitat.
Rénover la salle de bains et la cuisine
La salle de bains et la cuisine de votre maison peuvent réellement susciter un coup de cœur. Mais si elles sont en mauvais état, elles feront l’effet inverse. Elles enverront un mauvais signal à l’acheteur en lui donnant l’impression que la maison n’est pas correctement entretenue.
Là encore, l’acquéreur profitera de ce point noir pour négocier à la baisse le prix de vente de la maison, et vous pourrez dire adieu à votre plus-value.
Pour que votre maison apparaisse sous son meilleur jour, pensez à rafraîchir la salle de bains et/ou la cuisine. Vous trouverez facilement des idées pour moderniser votre salle de bains ou votre cuisine, sans forcément dépenser beaucoup d’argent.
Diviser votre terrain avant la vente
Autre option à envisager pour faire une plus-value immobilière sur la cession de votre maison : diviser votre terrain avant la vente. La division parcellaire consiste à morceler votre propriété pour créer plusieurs lots.
Selon la superficie de votre terrain, vous pouvez créer un ou plusieurs lots à bâtir à côté de votre maison. Au lieu de vendre un seul bien immobilier (la maison et le jardin), vous pouvez vendre plusieurs biens : la maison, et le ou les terrains à bâtir que vous aurez créés en divisant la parcelle.
Pour faire une division parcellaire, vous devez obtenir une déclaration préalable de travaux et faire appel à un géomètre-expert pour effectuer le bornage de chaque nouvelle parcelle.
Alors certes, la démarche est un peu contraignante et vous devrez passer plusieurs fois devant le notaire. Mais vous pourrez faire une plus-value immobilière importante, surtout si la division permet de créer plusieurs terrains constructibles.
Et si vous possédez une grande parcelle, diviser peut même vous aider à vendre plus rapidement. Les grands terrains occasionnent des frais importants (entretien, impôts), et certains propriétaires se montrent réticents à faire l’acquisition de parcelles de plusieurs milliers de mètres carrés.
L’imposition sur la plus-value immobilière : les infos à retenir
Avec ces quelques conseils, vous avez de bonnes chances de vendre votre maison à un bon prix. Et si la perspective de faire une plus-value immobilière a de quoi vous réjouir, sachez que cela peut avoir des conséquences en matière de fiscalité.
L’administration fiscale effectue un prélèvement sur les plus-values immobilières, lorsque la vente ne concerne pas votre résidence principale. Ainsi, si vous vendez votre résidence secondaire ou un investissement locatif, vous devrez payer des impôts sur les bénéfices réalisés lors de la vente.
Les taxes sur la plus-value immobilière sont prélevées au moment de la vente. Le calcul s’effectue uniquement sur le montant de la plus-value. Il faut distinguer deux types de prélèvements fiscaux :
- L’impôt sur le revenu, correspondant à 19 % du montant de la plus-value ;
- Les prélèvements sociaux, soit 17,2 % des bénéfices réalisés au titre de la plus-value.
Le service des impôts peut vous accorder un abattement, si vous détenez votre maison depuis de nombreuses années.
Au bout de 30 années de détention, vous bénéficiez d’une exonération totale (prélèvements sociaux et impôt sur le revenu). Vous ne paierez aucune taxe sur la plus-value immobilière, même si vous vendez une résidence secondaire ou un investissement locatif.
Vendre à un promoteur, rénover votre maison ou diviser pour vendre en lots, autant d’options à envisager pour vendre au meilleur prix et faire une plus-value immobilière. Le plus ? Si vous cédez votre résidence principale, vous ne paierez ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux sur la plus-value.
